FAQ

Domande Frequenti


Animali in Condominio


Si possono tenere animali in casa?


Sì, purchè non arrechino disturbo ai condomini.


È responsabile il condominio dei danni provocati nel cortile comune, dal cane di un condomino?


I proprietari di animali hanno una responsabilità civile (per danni a cose e persone) e penale (art. 672 cod. pen. per omessa custodia e malgoverno; art. 659 per disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone; art. 727 e legge 281/1991 per sevizie, maltrattamenti o abbandono; ord. Min. salute 12 dicembre 2006 e 28 marzo 2007 per tutela dell'incolumità delle persone causata da cani a rischio di aggressività).

 

Se un regolamento contrattuale di condominio vieta la detenzione di animali domestici all'interno delle proprietà esclusive, il divieto è tassativo, senza che abbia alcun rilievo che si tratti di animali che non arrecano disturbi.

In mancanza di un regolamento contrattuale che vieti la detenzione di animali nelle proprietà esclusive, ciascun condomino può detenerli, ma secondo una sentenza del Tribunale di Piacenza (n. 231 del 10.04.1990) e una della Pretura di Campobasso (12.05.1990) la legittimità di tale detenzione deve essere accertata caso per caso in base alle regole di valutazione della tollerabilità delle immissioni.

Inoltre, secondo il Tribunale di Napoli (ord. 25.10.1990) nel caso di regolamento contrattuale di condominio che vieti di tenere animali che possono recare disturbo ai condomini, il giudice, una volta accertati tali disturbi può, con provvedimento d'urgenza, ordinare l'allontanamento degli animali dagli appartamenti in cui sono tenuti.

Il divieto di tenere negli appartamenti animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti, ma necessita della approvazione unanime dei condomini, trattandosi di limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei condomini stessi (Cass. sent. n. 12028 del 4.12.1993).

Si deve, però, ritenere ammissibile una delibera assembleare integrativa del regolamento di condominio con la quale venga disciplinato l'uso delle parti comuni, per il tempo necessario per portare gli animali dall'interno all'esterno delle proprietà esclusive (Pret. Torino, sent. 7.11.1989) e, comunque, imposto il divieto di lasciarli liberi e incustoditi nelle parti comuni.

Con decreto del 19 aprile 1996 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 232 del 3 ottobre 1996) il Ministero dell'ambiente ha fornito un elenco delle specie animali che possono costituire pericolo per la salute e l'incolumità pubblica e di cui è proibita la detenzione.

Il decreto chiarisce che debbono essere considerati potenzialmente un pericolo tutti gli esemplari vivi di mammiferi e rettili selvatici ovvero provenienti da riproduzioni in cattività che, in particolari condizioni ambientali e/o comportamentali, possono arrecare con la loro azione diretta effetti mortali o invalidanti per l'uomo o che, non sottoposti a controlli sanitari o a trattamenti di prevenzione, possono trasmettere malattie infettive all'uomo.

Chi deteneva tali animali doveva denunciarli alla competente Prefettura entro il 1° gennaio 1997; in caso di non idoneità delle strutture di custodia in base al giudizio della Prefettura, i possessori dovevano adeguare tale struttura o cedere gratuitamente gli animali a strutture adeguate.

Con D.L. 3 luglio 2003, n. 159, convertito in legge 1° agosto 2003, n. 213 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 185 dell'11 agosto 2003) è stato imposto il divieto di detenere esemplari vivi di aracnidi selvatici ovvero provenienti da riproduzioni in cattività in quanto con la loro azione diretta possono arrecare effetti mortali od invalidanti per l'uomo o che comunque possono costituire pericolo per 'incolumità pubblica. In caso di inosservanza della disposizione si applica una disciplina sanzionatoria piuttosto pesante.

Il Ministero della salute ha emanato alcune ordinanze (12 dicembre 2006, 28 marzo 2007  e 14 gennaio 2008) per la tutela dell'incolumità pubblica dall'aggressione di cani. Le ordinanze prevedono, per chiunque possegga o detenga cani (le cui razze a rischio di aggressività sono elencate nell'allegato all'ordinanza 12 dicembre 2006), l'obbligo di vigilare con particolare attenzione sulla loro detenzione al fine di evitare ogni possibile aggressione alle persone e di stipulare una polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni contro terzi causati dal proprio cane.

Si dà il caso di allevamento di animali, messo in atto da un condomino, lasciati liberi nelle parti comuni (gatti o conigli o galline); per reprimere tale abuso sarà necessaria una specifca delibera di integrazione del regolamento con mandato all'amministratore di agire anche giudizialmente contro il condomino allevatore.


Si può impedire ai Condòmini di portare animali in ascensore?


Spesso il portare cani in ascensore genera polemiche fra i condomini. Si ritiene che l'assemblea condominiale possa regolamentare l'uso dell'ascensore, impedendo l'accesso ad animali nella cabina. In difetto di delibera o in caso di delibera contraria, sarà possibile ricorrere al Giudice di Pace che è competente in materia di modalità d'uso dei servizi di condominio ex articolo 7, Codice di procedura civile, anche se qualsiasi decisione del Giudice difficilmente troverà applicazione.


Può un condomino mettere in opera una antenna sul tetto senza l’autorizzazione dell’Assemblea?


Si,  è un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell'antenna satellitare terrestre essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.


Quale maggioranza occorre per deliberare circa la messa in opera di un impianto televisivo satellitare centralizzato?


La maggioranza “speciale” - La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5  del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di  radiodiffusione da satellite. È sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.


È lecito utilizzare il terrazzo altrui per l’installazione di un’antenna propria?


Si è lecito.

Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione d’apparecchi per la ricezione di programmi radio-televisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dalla legge 6 maggio 1940, n. 554, artt. 1e3 e dal D.P.R. 29 marzo 1973, n. 156, art . 231 (ora assorbiti nel D.Lgs. n. 259 del 2003),è subordinato all’impossibilità per l’utente di servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari.

Cass. Sez. II, sentenze n. 9427, 21 aprile 2009.


Avendo necessità di utilizzare l'impianto televisivo satellitare ed essendo il mio condominio privo di impianto centralizzato per tale ricezione, ho chiesto all'Amministratore l'autorizzazione di mettere in opera una antenna privata sul tetto. L'Amministratore mi ha negato tale autorizzazione. Chiedo gentilmente se è mio diritto oppure se occorre una delibera assembleare?


È un suo diritto accedere al tetto per la messo in opera dell'antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.


È legittimo utilizzare un appartamento come Bed and Breakfast?


Un condomino ha il diritto di usare il proprio appartamento come Bed & Breakfast, purché non vi sia un esplicito divieto inserito nel regolamento condominiale contrattuale e purchè sia stato trascritto nei registri immobiliari o il divieto non sia richiamato in tutti i rogiti.

Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà  dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, "per relationem", nel contenuto dei singoli contratti.

Cassazione civile, sez. II, 25/10/2001, n. 13164.

Midulla e altro c. Cond. Corso Vittorio Emanuele Napoli

Giust. civ. Mass. 2001, 1974.

E' costituzionalmente illegittimo - per violazione dell' art. 117, comma 2, lett. 1 Cost. - l' art. 45, comma 4, L.R. Lombardia 16 luglio 2007, n. 15 (T.U. leggi regionali in materia di turismo) nella parte in cui condiziona all' approvazione dell' assemblea condominiale  lo svolgimento dell' attività di bed & breakfast in appartamenti situati in edifici condominiali. (L.R. Lombardia 16 luglio 2007, n.15, art. 45).


Distanze e limiti per ascensore esterno.


La cassazione con sentenza numero 10852 del 16 maggio 2014 si è occupata dell'installazione di un ascensore all'esterno di un edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina sulle distanze. Il consulente immobiliare numero 957 a pubblicato un commento alla sentenza cura dell' Avvocato Ettore Ditta. Tenuto conto che lo studio condivide da anni il contenuto della sentenza e il commento dell'Avvocato Ettore Ditta, ho ritenuto opportuno riportare tale commento nel sito dello Studio.

 

Con la sent. n, 10852 del 16 maggio 2014, la Corte di Cassazione si è occupata dell'installazione di un ascensore all'esterno dell'edificio e dei limiti che possono derivare dalla disciplina sulle distanze. Siamo ormai abituati alla costante emissione di sentenza, anche da parte della Corte di Cassazione, sugli ascensori e sull'applicazione della normativa in tema di barriere architettoniche negli edifici (nell'ambito della quale la problematica della installazione degli ascensori e impianti analoghi rappresenta la situazione più frequente), ma per la prima volta, a quanto risulta, una decisione della Suprema Corte ha preso in esame lo specifico caso della realizzazione di un ascensore all' esterno dell'edificio condominiale e delle conseguenze che possono derivare dalla disciplina sulle distanze.

E’ opportuno anticipare subito che la sent. n. 10852 del 16 maggio 2014 della Cassazione pure con riguardo a questa specifica situazione ha confermato - e non poteva essere diversamente - le regole già enunciate in generale su questi temi e quindi che:

Ciascun condomino può, a sue esclusive spese, installare un ascensore in virtù dell'art. 1102 codice civile (entro i limiti da esso previsti) e sull'opera non produce nessun effetto la disciplina relativa alle innovazioni condominiali;

L'ascensore, in qualunque situazione venga collocato, realizzato da un condomino su parte di un cortile e di un muro comune deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento;

La disciplina prevista dall'articolo 907 codice civile non produce alcun effetto, nonostante il richiamo a essa fatta dall'art. 3, comma due, della legge 13/1989, dal momento che tale disposizione non trova applicazione nell'ipotesi che riguarda non un fabbricato distinto da quello comune, ma un’ unità immobiliare ubicata all'interno dell' edificio comune.

La sentenza, applicando così le regole ordinarie al caso particolare dell'installazione di un ascensore esterno, completa il quadro generale delle ipotesi che si presentano nella prassi e che da anni sono oggetto delle decisioni giurisprudenziali, ormai abbastanza costanti nei loro contenuti, seppure qualche volta denotate da soluzione alternative, perfino da parte della Suprema Corte che talvolta emette sentenze contrastanti con i suoi stessi precedenti.


Merita attenzione la sentenza emessa dal Tribunale di Bologna Prima sezione (Giudice Antonio Costanzo), che di seguito si trascrive, perché vengano prese in esame tutte le argomentazioni del caso.


TRIBUNALE DI BOLOGNA - PRIMA SEZIONE CIVILE

Procedimento ex art. 1171 ce. n. 12588/12 R.G.

 

ORDINANZA

 

Il giudice, sentiti i difensori delle parti; richiamati atti, documenti e verbali di causa, noti alle parti;

ritenuto che:

si discute detla installazione di un ascensore esterno al fabbricato condominiale (di sei piani fuori terra) posto in Bologna, da collocare sulla facciata, a sinistra dell’ingresso principale;

si oppongono all’opera le ricorrenti, proprietarie esclusive di unità immobiliari ubicate appunto sul Iato sinistro del fabbricato (guardando verso la facciata), una al piano terreno, l’altra al primo;

le ricorrenti, non interessate alla installazione dell’ascensore (la spesa dell’opera è stata assunta esclusivamente da otto condomini: v. il verbale 7 febbraio 2012), lamentano sotto svariati profili la lesione dei diritti ad esse spettanti sulle rispettive proprietà esclusive (a partire dalla violazione delle distanze legali), l’inidoneità dell’impianto rispetto al fine di abbattere la barriere architettoniche, la restrizione del godimento di beni condominiali, l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio;

resiste il Condominio convenuto;

era auspicabile una soluzione amichevole, ma neppure all’esito della C.T.U. è stato trovato un accordo (le attrici non hanno accettato l’offerta di compensazione formulata dal convenuto su invito del giudice);

si richiamano atti, documenti e verbali di causa, noti alle parti;

in fatto, quanto alle caratteristiche dell’impianto e alla descrizione delle opera necessarie alla installazione, si rimanda alla relazione del C.T.U. ing. Sergio Landi e agli allegati alla relazione (con riferimento al progetto e al tipo di ascensore da installare: «L’impianto avrà la struttura portante costituita da una incastellatura in acciaio, con tamponamenti laterali in vetri trasparenti, che costituirà il vano corsa, all’interno troverà alloggiamento la cabina opportunamente dimensionata per ospitare una persona in carrozzina con accompagnatore^ L’intera struttura avrà dimensioni complessive in pianta di m.1,60 per m. 1,65 circa, e si svilupperà in altezza per circa m. 19,00 circa. L’intervento è comprensivo di fornitura e montaggio dell’impianto e di tutte le opere murarie necessarie, quali la formazione di platea di fondazione, l’apertura dei vani porta di accesso ai piani, spostamento di impianti esistenti e quant’altro a dare il lavoro finito e funzionante a perfetta regola d’arte il tutto conforme alle norme di legge ed alle normative CEE. Opere murarie necessarie all’installazione della piattaforma, costituite da scavo a sezione obbligata per la base di alloggiamento platea in calcestruzzo opportunamente armata con ferro , realizzazione delle aperture ai piani, riprese di intonaci, tinteggiature e finiture, comprese le opere da idraulico ed elettriche, il tutto corredato da certificato di dichiarazione di conformità e collaudi»);

come pacifico in atti, non è materialmente possibile l’installazione di un ascensore o di un eventuale servo scala all’interno del fabbricato, attese le ridotte dimensioni del vano scala;

neppure dal confronto tra C.T.U. e C.T.P. sono emerse soluzione tecniche alternative, tali da ottenere un componimento tra le parti in contrasto;

in fatto, è stato accertato che l’installazione dell’ascensore (come da progetto in atti) obiettivamente non rispetta le distanze invocate dalle ricorrenti: la struttura va posizionata a circa 50 cm. dai balconi della cucina (con una sporgenza di circa 70 cm. rispetto al parapetto esterno);

si rimanda alla relazione del C.T.U.;

peraltro, è stato accertato che la parziale limitazione della veduta (quella di cui si può godere dalla porta-finestra della cucina e relativo balcone) lascia inalterata la luce e l’aria del locale cucina (quello interessato dall’opera perché prossimo al vano corsa dell’ascensore);

nel caso concreto, considerati l’entità della solo parziale limitazione della ed in principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di innovazioni in ambito condominiale, non si ravvisa il fumus boni iuris necessario all’accoglimento della domanda;

la legge 9 gennaio 1989, n. 13 (Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) e successive modificazioni contiene norme volte a favorire le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche;

si veda inoltre il recente intervento legislativo in materia di condominio negli edifici (l. 11 dicembre 2012, n. 220), che, con decorrenza 18 giugno 2013, ha fra l’altro modificato l’art 1120 ce. (introducendo un secondo comma che al numero 2 si riferisce anche alle innovazioni aventi ad oggetto «le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche» e innalzando il quorum deliberativo per l’assemblea in seconda convocazione) e l’art. 2, 1° co., 1. n. 13/1989, oggi così formulato: «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifìci privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifìci privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’artìcolo 1120 del codice civile» (nella originaria formulazione era previsto che quelle delibere erano «approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile»;

deve allora ritenersi che il 3° comma dell’art. 2, 1. n. 13/1989 («Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile») faccia riferimento all’attuale 4° comma dell’art. 1120 ce, il cui testo corrisponde a quello del previgente (e operante al tempo dei fatti) 2° co.: «Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino»;

per quanto l’art. 3, l. 9 gennaio 1989, n. 13 (come modificato dall’art 1, 1° co., I. 27 febbraio 1989, n. 62) non faccia riferimento esplicito alle norme sulle distanze previste dal codice civile ma solo a quelle previste dai regolamenti edilizi («1° co.. Le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati. 2° co. È fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune»), l’interpretazione accolta dalla Corte di cassazione - diversamente da quella fatta propria da parte della giurisprudenza di merito (cfr. ad es. App. Catania, 17 novembre 2005, App. Genova, 3 novembre 2009, Trib. Macerata, 10 dicembre 2013, n. 1278) - valorizza le disposizioni previste per i nuovi edifici (desumendo dalle stesse un criterio interpretativo anche per la soluzione di conflitti riguardanti l’adattamento degli edifici esistenti alle prescrizioni di cui all’art. 2, I. cit.) e conclude nel senso che:

la norme codicistiche in tema di distanze non operano nell’ipotesi di installazione di impianti che (come l’ascensore) devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui (cosi Cass., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096, in relazione ad un caso di installazione di ascensore, da collocare nel cortile comune, a servizio esclusivo di un appartamento), ed in particolare che le norme sulle distanze dalle vedute (art. 907 ce.) sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale purché siano compatibili, e dunque non in contrasto, con la particolare disciplina relativa alle cose comuni e che deve ritenersi prevalente, proprio perché speciale; l’art. 907 ce. dunque non opera quando siano rispettati i limiti di cui all’art 1102 c.c.;

l’interpretazione sistematica dell’art. 3, 1. n. 13/1989 non fa prevalere l’art 907 ce sulla disciplina riguardante il condominio negli edifici;

questa lettura è stata ribadita da Cass., sez. II, 30 giugno 2014, n. 14809, riguardante un ascensore condominiale posto nel cortile comune («in tema di condominio l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra pertanto nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art 1102 ce, senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dell’art. 907 ce sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nella L. 9 gennaio 1989, n. 13, art. 3, comma 2 della non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale (Cass. 3-8-2012 n. 14096); nella fattispecie, invero, ben può trovare applicazione tale condivisibile orientamento giurisprudenziale, posto che non è risultato che l’installazione dell’ascensore per cui è causa abbia comportato un pregiudizio all’uso dei beni comuni da parte degli altri condomini»);

nel caso di specie, dunque, ai fini dell’accoglimento della domanda non è sufficiente richiamare le disposizioni in tema di distanze o lamentare che la luce solare di cui godono scarsamente e per poche ore le cucine degli appartamenti delle ricorrenti verrebbe di fatto meno in conseguenza del cono d’ombra che si verrebbe a creare (lo stesso vale quanto ai limiti al controllo visivo dell’area del cancello di ingresso): tanto più vale sulla scorta delle misurazioni illustrate dal C.T.U. (e dunque del carattere solo parziale dalla limitazione della veduta laterale), dei dati riguardanti l’impianto (struttura portante con tamponamenti laterali in vetri trasparenti) e del rilievo, operato a seguito di accertamento in fatto, secondo cui l’illuminamento al vano cucina non subisce una diminuzione mentre rimane inalterato il ricambio dell’aria (si rimanda alla relazione del C.T.U.); a ciò si aggiunga che l’impianto va a benefìcio (nei limiti di cui si dirà: ma si tratta di un dettaglio allo stato non rilevante) dell’intero fabbricato (certo, in fatto maggiore è l’utilità per i piani alti, come in tutti gli edifici condominiali), che come pacifico numerosi condomini sono ultrasessantacinquenni (v. i documenti in atti; ma si deve

valutare anche l’accessibilità a favore di chi non risiede stabilmente nell’edificio, cfr. Cass., sez. VI-2, ord. 26 luglio 2013, n. 18147) e che - anche in relazione al principio di solidarietà condominiale (Cass., sez. II, 25 ottobre 2012, n. 18334) -occorre tenere conto delle finalità dell’intervento (sul favore del legislatore per il raggiungimento degli obiettivi perseguiti dalla 1. n. 13/1989 si rimanda al più recente orientamento di legittimità), mentre l’incidenza sul godimento delle proprietà delle ricorrenti appare contenuto entro limiti di tollerabilità (sul contemperamento degli interessi e proprio con riferimento alla installazione di un ascensore da collocarsi nel cortile interno, ed. cavedio, v. Cass., sez. VI-2, ord. 26 luglio 2013, n. 18147; Trib. Salerno , sez. I, 1 marzo 2014);

in questo quadro non si ravvisa l’ipotesi di innovazione vietata (art. 1120, ultimo comma, ce.) considerato che, pacifica l’insussistenza del pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, sulla scorta degli elementi obiettivi quali rappresentati in atti (v. la documentazione prodotta nonché la valutazione operata dal C.T.U., il quale ha parlato fra l’altro di «procedimento edilizio corretto e non invasivo» ed ha osservato che: «nel nostro caso trattasi ... di un manufatto di modesta volumetria rispetto al fabbricato, che si inserisce e occupa una piccola parte della facciata principale ma ben visibile dall’esterno in quanto aggiunto alla esistente costruzione con in qualche modo inevitabile alterazione delle linee originarie dell’intero stabile”. Il CTU giudica l’intervento in relazione al decoro architettonico in un insieme di linee e della struttura ornamentale in armoniosa fisionomia con l’inevitabile alterazione delle linee originali della facciata principale ma nell’insieme accettabile»), oltre che delle finalità perseguite dall’opera (per la quale neppure le ricorrenti hanno indicato soluzioni alternative: e la 1. n. 13/1989 valuta con favore gli interventi volti a rimuovere le barriere architettoniche; cfr. anche, in motivazione, Cass., sez. II, 25 ottobre 2012, n. 18334) e dunque della natura e dello speciale grado di protezione degli interessi tutelati, deve escludersi che l’installazione di un moderno impianto come quello in progetto (e dunque con le caratteristiche esaminate e descritte dal C.T.U., con riferimento tra l’altro a dimensioni e materiali) alteri il decoro architettonico dell’edificio de quo (un fabbricato condominiale multipiano costruito a metà degli anni ‘50 con materiali tradizionali; v. anche, in motivazione, Cass., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096); del pari, sulla scorta dei rilievi del C.T.U., va esclusa l’ipotesi della inservibilità di parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino, posto che è prevista la modifica della porta principale di accesso al vano scala con spostamento della stessa da un lato di apertura di 90 cm. (e il C.T.U. parla di apertura regolare), mentre le finestre condominiali posizionate ai vari pianerottoli intermedi subiranno si una riduzione senza però che ciò pregiudichi, come osservato dal C.T.U., il normale illuminamento del vano scala;

né giustifica l’accoglimento della domanda il fatto che – evidentemente per limiti obiettivi insuperabili (in ogni caso, nessun contributo in proposito è stato offerto dalle ricorrenti) - l’impianto abbatta solo parzialmente le barriere architettoniche (come rilevato dal C.T.U., lo sbarco avviene ai pianerottoli intermedi e pertanto per raggiungere il piano degli appartamenti occorre fare una piccola rampa di scale; restano da superare tre gradini dal marciapiede stradale al piano terra di accesso alla cabina): l’impianto progettato abbatte parzialmente le barriere architettoniche con riferimento  ottenendo comunque

un risultato apprezzabile e in ogni caso migliorativo rispetto alla situazione di partenza (sul tema della adeguatezza del progetto e della sua limitata rilevanza, incidente peraltro sulla rase esecutiva, nell’ambito della valutazione richiesta dall’art. 1120 ce, v., in motivazione, Cass., sez. II, 30 giugno 2014, n. 14809); sarà cura di parte convenuta quella di mettere in atto gli opportuni accorgimenti tecnici per ridurre nella misura massima possibile eventuali inconvenienti legati alla messa in funzione dell’impianto (ed eventualmente di riproporre l’offerta compensativa già fonnulata e non accolta dalle ricorrenti, anche per quanto riguarda la possibile installazione di un videocitofono);

 

– in conclusione, la domanda va respinta;

– le peculiarità del caso, in fatto e diritto, giustificano la compensazione delle spese in ragione di un mezzo: la residua quota viene posta a carico delle ricorrenti, soccombenti; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, mentre si ravvisano giusti motivi per porre il costo della C.T.U. per un mezzo a carico delle ricorrenti e per un mezzo a carico del convenuto;

 

p.q.m.

visti gli artt. 669 septies e 669 quaterdecies c.p.c.

 

– rigetta la domanda;

– dichiara compensate in ragione di un mezzo le spese processuali e condanna le ricorrenti, debitrici in solido, a pagare al convenuto la restante quota che si liquida in euro 3.981,00 per compensi, oltre IVA e CPA come per legge;

– pone definitivamente a carico di entrambe le parti, per un mezzo a carico delle ricorrenti, per un mezzo a carico del convenuto, il costo della C.T.U.

 

Il giudice

Antonio Costanzo

 

Vietato vietare l' ascensore esterno al fabbricato

 

Merita la massima attenzione il commento del Giurista d' Impresa Donato Palombella:

"Nel caso preso in esame dal TAR, viene impugnato il provvedimento con cui il Comune proibisce la costruzione di un ascensore, considerato dal richiedente come dispositivo atto a superare le barriere architettoniche, da realizzare all' esterno del fabbricato, in quanto l' impianto, evidentemente, non poteva essere allocato all' interno della tromba delle scale.

L' ascensore è un "volume tecnico"

 

Secondo il giudice amministrativo, l' ascensore reazlizzato all' esterno del fabbricato, deve essere considerato come un "volume tecnico" e non una "nuova opera", con quanto ne consegue. Ma come si è giunti a tale risultato? il TAR è partito dalla considerazione che la realizzazione dell' im pianto ascensore deve essere considerato "volume tescnico" perchè destinato ad alloggiare impianti posti a servizio dell' intero fabbricato. La decisione, in realtà, non è nuova ma conferma un filone giurisprudenziale che va via via consolidandosi. Occorre tenere presente che il nostro patrimonio immobiliare è costituito prevalentemente da immobili di vetusta costruzione e non è certamente un segreto che la popolazione media italiana sta invecchiando. Le scale, spesso, costituiscono una barriera insormontabile che trasforma le nostre abitazioni in vere e proprie carceri in cui sono imprigionati i nostri cari e non più giovanissimi. Spesso il problema si risolve posizionando l'impianto all'interno della tromba delle scale ma, anche procedendo al ridimensionamento dei gradini, questa soluzione non è sempre percorribile per cui, ob torto collo, occorre trovare un’ alternativa, anche a rischio di mettere in forse l'estetica della facciata.

 

I precedenti del TAR

 

Lo stesso giudice (TAR Liguria, sezione I, sentenza 3 dicembre 2015, numero 1002) aveva recentemente ha respinto il ricorso con cui un confinante aveva impugnato il provvedimento comunale che autorizzava il condominio dirimpettaio a realizzare l'ascensore esterno. A finire sotto la lente, nell'occasione, erano state le norme sulle distanze che, secondo il confinante, sarebbero state violate. Già nell'occasione il TAR avevano affermato che l'ascensore esterno deve essere considerato, a tutti gli effetti, un volume tecnico a cui non potevano essere applicate le norme civilistiche in tema di vedute e di distanze tra costruzioni (articoli 907 E 873 codice civile). Nella sentenza si precisa che per “volume tecnico” deve intendersi quell’ opere edilizia priva di un’ autonomia funzionale, anche potenziale, destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per soddisfarne le esigenze tecniche. In questa nozione rientrano anche gli impianti che non possono essere ubicati all'interno della costruzione, ma che devono considerarsi necessari per il pieno utilizzo dell'abitazione, tra cui, appunto, l’ ascensore.”

Sempre in relazione alla natura di volume tecnico, il TAR Campania (sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, numero 6431),ha poi ricordato che “a norma dell'articolo 7, comma 2 della legge 13 del 9 gennaio 1989, sull’ eliminazione delle barriere architettoniche, agli ascensori esterni ai manufatti che alterino la sagoma dell'edificio si applicano le disposizioni di cui all' articolo 48 della legge 457/1978, che prevede l' assoggettamento a mera autorizzazione, oggi sostituiti dalla DIA ex articolo 22 del Testo unico sull'edilizia”.

Dello stesso avviso anche il Consiglio di Stato (sezione IV, sentenza 5 dicembre 2012, numero 6253) che, ribaltando la decisione del TAR Pescara numero 87 del 24 febbraio 2012 ha “bacchettato” il Comune per aver negato il permesso di costruire teso a realizzare un ascensore esterno all'edificio. Anche in questo caso il giudice amministrativo ha ritenuto che gli ascensori non possono essere qualificati come costruzioni bensì come impianti rientranti tra i volumi tecnici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell'immobile per cui non troverebbero applicazione le norme in materia di distanze.

 

Il parere della cassazione

 

Strano a dirsi, ma sulla stessa lunghezza d'onda troviamo anche la Cassazione, che considera l'ascensore realizzato all'esterno del fabbricato come “volume tecnico” (Cassazione sezione II, sentenza 3 febbraio 2011, numero 2566). Piazza Cavour sembra considerare anche il “valore sociale” dell'impianto ascensore ormai considerato “un bene indispensabile non solo alla vita delle persone con problemi di deambulazione, ma anche di coloro che trovano sempre più difficoltoso salire e scendere i numerosi piani di scale che li separano dalle vie pubbliche.”

Quanto al problema delle distanze, la Cassazione ha ritenuto legittima l' installazione di un ascensore da parte di un condomino all'interno del cortile e sul muro comune, considerando l'impianto è indispensabile ai fini dell'abbattimento delle barriere architettoniche e, in particolare, dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento (cassazione civile sezione seconda sentenza 3 agosto 2012 numero 14096).


Quali sono le regole per la messa in opera di un ascensore?


Come principio generale bisogna riconoscere che la messa in opera dell’ascensore gode di una linea privilegiata come IVA, contributo regionale e che la Cassazione del 29/07/2004 nr. 14386 ha posto fine ai vari tentativi di porre freni al miglioramento abitativo di tutti o di  pochi condomini.

Infatti la sentenza suddetta ha precisato che la messa in opera di un  ascensore rientra fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche previste dall’art. 27 comma 1 della legge 118/1971 e dall’Art. 1 comma 1 del D.P.R nr. 384/1978.

Per quanto riguarda le deliberazioni condominiali l’installazione dell’ascensore costituisce una  innovazione che, ai sensi dell’art.2 della legge 13/1989, usufruisce di maggioranza agevolata e quindi si considera approvata dall’assemblea con quella prescritta rispettivamente dai commi 2 e 3 dell’art. 1136, pertanto viene meno l’obbligo della maggioranza dei 2/3 ma soltanto di 1/3; anche se la considerazione della maggioranza è un atto simbolico in quanto, altrimenti, obbligherebbe anche coloro che non sono interessati alla partecipazione di spese e che non intendono affrontare, cosa che non è.

Ma l'elemento fondamentale di tutta la discussione viene risolto recependo ciò che la giurisprudenza ha chiarito. infatti:

"La Cassazione, consentenza n. 1529 dell'11 febbraio 2000 ha precisato i seguenti principi:

L'installazione dell'ascensore può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese soltanto di taluni condomini, purchè sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo alle spese di installazione dell'impianto ed a quelle di manutenzione e di esecizio. L'innovazione può essere attuata anche immettendo l'impianto al posto della tromba delle scale e del corrispondente andito a piano terreno, in quanto il venire meno (parziale) dell'utilizzazione nel modo originario di tali parti comuni non contrasta con la norma di cui all'art. 1120, comma 2°, codice civile, una volta che, se pur resta eliminata la possibilità  di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso ma di contenuto migliore (e d'altra parte, la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto).

Quindi non si tratta di innovazione vietata, essendo tale solo quella che compromette la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in confronto degli altri e non anche quella che compromette qualche facoltà di godimento per tutti i condomini, a meno che il danno che subiscono alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio (Sez. II, sentenza 977/1975 n. 2696).

In altre parole, l'innovazione non è consentita soltanto se in concreto, in seguito alla necessaria comparazione tra i danni prodotti ed i vantaggi arrecati, i primi risultano di gran lunga prevalenti anche per un solo condomino (Sez. II, sentenza 29/04/1994  nr. 4152)."

Ed ancora più di recente la Cassazione, con sentenza n. 9033 del 04/07/2001 ha affermato che la limitazione per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, comma 2° codice civile, ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minore godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dall'innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo.

Qualora, per la messa in opera di un ascensore da parte dei condomini partecipanti alla messa in opera stessa, occorra acquisire la proprietà di una cantina o di un garage o una parte di cortile privato attraverso atto notarile, si pone la domanda se detta porzione debba esere trasferita, con atto notarile, ad un nuovo condomino in caso di subentro.

La risposta al quesito è sicuramente negativa, per effetto del combinato delle norme sull'accessione, di cui all'art. 934 c.c., secondo cui ogni costruzione esistente sul suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo, e del citato art. 1121 co. 3 c.c., per cui in qualunque tempo il condomino che non abbia partecipato all'installazione avrà diritto  ad avvalersene contribuendo alle spese di esecuzìone e manutenzione dell'opera.

Dopo l'installazione del nuovo impianto di ascensore, si pone il quesito se da essa deriva la necessità di modificare la tabella millesimale dei valori di comproprieà; in altri termini, se l'installazione è una di quelle innovazioni per le quali l'art. 69 DD.AA. cod. civ. prevede la possibilità di revisione deivalori proporzionali delle proprieà esclusive, anche su istanza si un solo condomino.

Si tratta di un problema di difficile soluzione;  il parere negativo si basa sull'argomentazione che se è vero che l'ascensore serve solo i condomini che hanno sostenuto la spesa, è pur anche vero che gli altri condomini possono per legge, in qualunque momento, chiedere di partecipare al servizio, pagando la proporzionale quota delle spese di impianto e di esercizio; ciò dimostrerebbe che i rapporti proporzionali di valore tra le proprietà esclusive rimangono inalterati.  Il parere positivo si basa, invece, sulla tesi che l'impianto di ascensore produce un notevole aumento del valore di mercato delle unità situate nei piani più alti, ma ci sembra da non condividere per i seguenti motivi:

a) l'impianto di ascensore costituisce una miglioria dell'edificio  (e le migliorie non si considerano, a norma dell'art. 68 DD.AA. cod. civ., nella stima per l'elaborazione delle tabelle millesimali);

b) l'impianto di ascensore non ha alcun riflesso sulla ripartizione delle spese che viene effettuata in base alla tabella millesimale, in quanto le spese di ascensore vengono ripartite in base ad una apposita tabella nella quale normalmente si deve tener conto dell'altezza del piano e quindi di un maggior carico di spesa di esecizio per le unità immobiliari dei piani più elevati;

c) l'impianto di ascensore, installato in epoca successiva alla costituzione del condominio, costituisce una comunione parziale separata rispetto al condominio preesistente;

d) il costo di impianto dell'ascensore, ripartito a norma dell'art. 1124 cod. civ., comporta un gravame di maggior spesa di impianto per i condomini dei piani più elevati, e questa maggior spesa compensa, in qualche modo, l'aumento di valore delle proprietà esclusive.

Ritengo che l'Amministratore debba a priori astenersi dal suggerire la modifica delle tabelle millesimali, perchè esiste la probabilità che i condomini interessati si oppongano affermando, giustamente, che le tabelle millesimali si modificano soltanto con il consenso unanime.

La sentenza della Cassazione  n.  12847/2007 ha stabilito che l'installazione di un ascensore ai sensi della legge speciale 13/1989 non può avere luogo quando comporta una riduzione della preesistente possibilità di uso delle scale.

La messa in opera di un nuovo ascensore come strumento a vantaggio della maggior parte dei condomini può avvenire anche se installato contro la volontà di un unico condomino. A deciderlo è la Cassazione, con sentenza n. 20902/2010, dando torto  al ricorrente che chiedeva l'annullamento della delibera assembleare con cui si dava l'opportunità a tre inquilini di creare ex novo, a proprie spese, un ascensore nel vano scala condominiale.

La Suprema Corte ha stabilito che , sebbene l'ascensore potesse aver tolto luminosità a una parte dell'edificio, di contro portava un notevole vantaggio, specialmente per persone anziane, ventaggio da tenere in debito conto allorchè si faceva riferimento al deprzzamento dell'alloggio di proprietà del'attuale ricorrente in conseguenza soltanto della diminuita superficie, luminosità e aerazione del pianerottolo del piano sottostrada.  In altre parole, il sacrificio dl singolo a fronte del beneficio della mggioranza. (Cass. civ., sez. II°, 8 ottobre 2010

Rimangono da esaminare altri due aspetti che spesso si presentano:

il primo si può verificare quando la messa in opera dell’ascensore avviene in parete esterna e spesso per problemi tecnici il vano corsa viene collocato ad una distanza minima dalle finestre o dai balconi privati.

In questo caso pur prendendo atto delle lamentele degli interessati per il principio che la suddetta opera rappresenta un abbattimento delle barriere architettoniche e in consederazione delle argomentazioni di cui sopra, i condomini non possono opporsi alla iniziativa.

Il secondo riguarda la richiesta da parte dei condomini non partecipanti alla messa in opera dell’ascensore, di un indennizzo per l’occupazione di parte dello spazio comune ( pianerottolo – cortile).

La risposta è negativa, in base al principio che l’occupazione di detto spazio, anche se avviene da parte di alcuni condomini, non rappresenta un atto di possesso esclusivo, tenuto conto che in base a quanto sopra specificato in qualsiasi momento il condomino non partecipante ha il diritto di subentrare; quindi l’opera di cui trattasi è a disposizione di tutti i condomini.

- Nuovo ascensore come strumento a vantaggio della maggior parte dei condòmini, anche se installato contro la volontà di un unico condomino - A deciderlo è la Cassazione, con sentenza n. 20902/2010, dando torto al ricorrente che chiedeva l'annullamento della delibera assembleare con cui si dava l'opportunità a tre inquilini di creare ex novo, a proprie spese, un ascensore nel vano scala condominiale.

Il S.C. ha stabilito che, sebbene l'ascensore potesse aver tolto luminosità ad una parte dell'edificio, di contro portava un notevole vantaggio, specialmente per persone anziane, vantaggio da tenere in debito conto allorchè si faceva riferimento al deprezzamento dell'alloggio di proprietà dell'attuale ricorrente in conseguenza soltanto della diminuita superficie, luminosità e aerazione del pianerottolo del piano sottostrada. In altre parole, il sacrificio del singolo a fronte del beneficio della maggioranza.

 

Cass. civile, sez. II, 8 ottobre 2010, n. 20902.


La recente sentenza della Cassazione3 agosto 2012 n. 14096 sez. II che così  si è espressa: “l’ascensore può ritenersi un elemento necessario per l’abitabilità di un appartamento (a prescindere dalla effettiva utilizzazione degli edifici considerati da parte di persone portatrici di handycap) e dunque la sua installazione può avvenire anche in deroga alla normativa sulle distanze minime”.

 

Merita invece molta attenzione l'ultimissima Sentenza:

 

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

 

SEZ. II, 30 GIUGNO 2014, N.14809

 

Pres. Triola – Est. Mazzacane – P.M. Velardi (Conf.) – Ric. Blasco Ed.

 

Altri (Avv. Ciraldo) C.Cond. Via Penninello 6, Catania ed Altri (Avv. Pardo)

 

Parti comune dell’Edificio/Uso/ Installazione di ascensore/Barriere Architettoniche/ Rispetto dei limiti stabiliti dall’art.1102 c.c./ Rilevanza della disciplina dettata in tema di distanze delle costruzioni delle vedute/ Esclusione.

 

In tema di condominio, l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c. c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni delle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell’art.3, comma secondo , della legge 9 gennaio 1989, n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale. (Mass Redaz.) (c.c. art. 907; c.c. art 1102; L. 9 Gennaio 1989; n.13 art.3).



Quali sono gli estremi della legge 13/89  (l'abbattimento delle barriere architettoniche circa la messa in opera dell'ascensore)?


La messa in opera di un ascensore rappresenta un’opera qualificata fra quelle che comportano un abbattimento delle barriere architettoniche, per cui l’Assemblea può deliberare con tanti voti favorevoli, che rappresentino 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi (legge 13/1989).

Detta operazione comporta l’applicazione dell’IVA al 4%.

Tanto che il Ministro dei lavori pubblici, con circolare dell’8/8/1989, precisava che: - “qualora la messa in opera di un ascensore di dimensioni inferiori a quelle prescritte, ove determini un effettivo miglioramento dell’accessibilità, può essere consentita a condizione che l'impossibilità, sia attestata mediante perizia giurata da parte di un professionista qualificato e pertanto la fatturazione avviene con IVA al 4%.”

La Cassazione con sentenza 12847/2007 ha comunque stabilito che l’installazione di un ascensore ai sensi della Legge speciale 13/1989, non può avere luogo quando comporta una riduzione della preesistente possibilità di uso delle scale.

Le caratteristiche della cabina, purchè si possa catalogare fra quelle previste dalla Legge suddetta sono le seguenti:

NUOVA EDIFICAZIONE RESIDENZIALE – Negli edifici di nuova edificazione residenziali l’ascensore deve avere le seguenti caratteristiche:

· cabina di dimensioni minime di 1,30 m di profondità e 0,95 m di   larghezza;

· porta con luce netta minima di 0,80 m posta sul lato corto;

· piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 x 1,50 m.

ADEGUAMENTO – L’ascensore, in caso di adeguamento di edifici preesistenti, ove non sia possibile l’installazione di cabine di dimensioni superiori, può avere le seguenti caratteristiche:

· cabina di dimensioni minime di 1,20 m di profondità e 0,80 m di larghezza;

· porta con luce netta minima di 0,75 m posta sul lato corto;

· piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,40 x 1,40 m.

Le condizioni poste dal regolamento edilizio del comune di Bologna, circa le dimensioni delle scale sono le seguenti:

in relazione alla fruibilità delle scale interne nelle civili abitazioni, non normate in termini dimensionali nel regolamento, si ritiene che il requisito relativo sia di competenza dei progettisti e non esistono parametri di verifica neppure nei controlli.

Le scale interne ai luoghi di lavoro, di collegamento dei vani principali con vani accessori sono indicate genericamente nel regolamento con una larghezza di rampa di mt. 1.20. Si concorda , che nell’autocertificazione nella parte relativa agli interventi sul patrimonio edilizio esistente di cui all’art. 76 comma 2, sia inserita la seguente nota: - le scale di collegamento ai servizi igienici, compresi quelli destinati all’utenza e agli spazi non aperti al pubblico, potranno avere larghezza minima di cm. 80 fatto salvo quanto disposto dal DM 10.3.'98.

In caso di costruzione di un ascensore finalizzato al superamento delle barriere architettoniche per edifici esistenti con altezza inferiore a 12 m., in presenza di documentazione soggettiva certificata (requisito cogente 7.1 pag. 142 delle Norme di Dettaglio); la larghezza della rampa delle scale può essere diminuita fino a m. 0,90 (valore netto senza tolleranza), tale misura è confermata anche dai Vigili del Fuoco.

Per gli edifici con altezza maggiore di 12 m. la larghezza minima, per interventi per il superamento delle barriere architettoniche la larghezza minima a cui può essere ridotta la rampa delle scale rimane a m. 105.


Quali sono gli obblighi da rispettare per la messa in opera di un condizionatore su una facciata comune?


Ciascun condomino può usare liberamente una parte comune, anche in modo più intenso o particolare rispetto agli altri, cioè non è tenuto a consentire agli altri di farne un uso identico, ma non può escludere totalmente gli altri dall'utilizzo di una parte condominiale.

Sul piano pratico tale situazione ricorre quando, per esempio, un condomino occupa una rilevante porzione del muro perimetrale con un motore di un condizionatore di dimensioni mastodontiche, impedendo così, al vicino ogni possibilità di utilizzare ugualmente la facciata (per installare un altro condizionatore, una targa, una tubazione ecc.).

Se quanto sopra accade, l'amministratore di condominio, quale tutore delle parti comuni, ma anche il singolo condomino danneggiato possono rivolgersi all'Autorità giudiziaria, la quale dovrà accertare, poi, concretamente se vi è violazione dell'art. 1102 cod. civ.

L'installazione in facciata di un corpo motore, di cavi, di una canna fumaria, di tubi del gas o dell'acqua, l'apertura di una finestra,   in genere non creano problemi di statica e sicurezza, ma può creare questioni in tema di estetica dell'edificio. A tale proposito bisogna ricordare che secondo l'art. 1120 cod. civ. sono vietate le innovazioni lesive del decoro architettonico del caseggiato, cioè dell'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali, che caratterizzano il fabbricato e imprimono all'edificio una determinata, armonica, fisionomia.

In particolare, l'alterazione del decoro architettonico ricorre quando la modifica sulle parti comuni, realizzata da un condomino (che non deve essere del tutto trascurabile e non deve aver arrecato anche un vantaggio compensando così la modestia con l'utilità), ha determinato un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese (Cass., sent. n. 6640/1987 e n. 1918/1981).

Alla luce di questi principi risulta evidente che se un condomino installa un motore del condizionatore di grosse dimensioni, su una parte esterna dell'edificio e nelle immediate vicinanze di alcune finestre, si determina un'alterazione del decoro architettonico e, di conseguenza, un deprezzamento dell'intero fabbricato che il giudice può liberamente quantificare senza bisogno di particolare motivazione (Cass., sent. n. 12343/2003).

Nell'ipotesi, invece, in cui l'installazione dell'unità esterna dell'impianto di condizionamento sia di dimensioni normali, al fine di stabilire se vi è stata alterazione del decoro architettonico del fabbricato condominiale, devono, tuttavia, essere tenute presenti le condizioni in cui quest'ultimo si trovava prima dell'installazione predetta.

In altre parole, se è vero che un fabbricato, già pregiudicato sensibilmente sotto il profilo estetico, non può essere ulteriormente danneggiato, è altrettanto vero che non si può parlare di alterazione del decoro se la facciata risulta già fortemente compromessa (per esempio per la presenza di altri motori, infissi di varia natura, persiane multicolori, tende con diverso aspetto cromatico, preesistenza di contatori del gas con relative tubazioni, ecc.).

Ne consegue che se sorge contestazione tra il condomino che vuole utilizzare il muro perimetrale e la restante parte della collettività condominiale, il giudice, nel decidere dell'incidenza del corpo motore del condizionatore sul decoro architettonico, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore inconsiderazione delle caratteristiche del singolo edificio e delle precedenti diverse modifiche, operate da altri condomini, che hanno già danneggiato il decoro del caseggiato (Cass., sent. n. 16098/2003; n. 5417/2002 e n. 3549/1989).

Se una norma del regolamento vieta espressamente l'installazione in facciata di condizionatori, cavi elettrici, tubi del gas o dell'acqua, di canna fumaria,  il singolo condomino non può che attenersi a tale disposizione che, però, è valida solo se contenuta in un regolamento predisposto dal costruttore del caseggiato (c.d. contrattuale) ed è stata accettata dai singoli acquirenti degli appartamenti negli atti di acquisto o se è stata deliberata dalla totalità dei condomini in sede di approvazione del regolamento assembleare.

Questo significa che il singolo condomino non può installare un condizionatore in facciata, o farne uso per altri scopi, nemmeno se è stato autorizzato dall'assemblea con una delibera approvata a maggioranza.

La Cassazione, consentenza  n. 12343 del 22/8/2003, è intervenuta decretando il divieto della messa in opera di un condizionatore di dimensioni mastodontiche molto rumoroso in facciata, il quale deturpava l'armonia della facciata stessa e disturbava i condomini, pur riconoscendo il diritto di ogni condomino di fare uso dei muri perimetrali comuni per uso proprio.

E' bene che l'Amministratore, nel caso in cui l'Assemblea non acconsenta ad un condomino l'utilizzo della parete comune per la messa in opera di un condizionatore, non si esprima in modo chiaro e preciso ma si limiti a citare le varie sentenze della Cassazione comunicando nel contempo ai condomini che l'Assemblea potrebbe essere nulla, in quanto non può deliberare circa un diritto che ogni condomino ha sulle parti comuni.

Diritto dei condomini di effettuare opere nelle parti comuni.

3° condizione: non alterare il decoro architettonico dell’edificio

Il generico divieto (art. 1120 cod. civ.) di alterare l’estetica dell’edificio, in senso peggiorativo, è ben puntualizzato dalla massima di Cassazione (sent. n. 2134 del 26.7.1962): «Se è vero che il divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio in condominio, posto dal 2° comma art. 1120 cod. civ., vale anche per i fabbricati che non rivestano particolari pregi artistici, tuttavia ciò non significa che qualsiasi opera la quale implichi una modificazione del primitivo aspetto esteriore dello stabile (come nel caso di trasformazione di una finestra in balcone o di ampliamento o spostamento di finestre, o di aperture di nuove porte o vedute) debba considerarsi vietata a priori ed in senso assoluto: in realtà, poiché il criterio estetico deve essere contemperato opportunamente con quello utilitario, e deve quindi ritenersi lecito un mutamento estetico che non comporti un pregiudizio economicamente valutabile, è pur sempre necessario accertare caso per caso, tenendo conto di tutte le circostanze all’uopo utili o rilevanti, se l’edificio avesse in realtà un’armonia ed unità di linee e di stile e se la modificazione l’abbia in effetti compromessa o turbata in maniera appariscente ed apprezzabile, in guisa da incidere negativamente sul decoro dell’edificio stesso e da risolversi in un deprezzamento di esso».

Alterare il decoro architettonico non significa qualsiasi modifica dell’aspetto dell’edificio, bensì effettuazione di opere che offendono l’estetica e deturpano l’armonia: tale concetto è rilevabile anche dalla diversa dizione usata in passato dal legislatore («l’aspetto architettonico» nel decreto n. 56/1934) rispetto a quella usata dal legislatore del 1942 («decoro architettonico»), limite, il secondo, certamente meno severo del primo.

Il divieto di «alterare il decoro architettonico dell’edificio», mutuato dalla legge, si ritrova anche in molti regolamenti di condominio.

Vediamo di analizzarlo. Nell’analisi deve tenersi conto: a) delle varianti, intese in senso innovativo, apportate, b) all’immobile, con carattere di stabilità (quindi il divieto non dovrebbe riguardare cose mobili, come ad esempio tende solari di qualunque tipo, né opere minori e usuali, come l’apposizione di doppi vetri, o l’apertura di fori per prese di aria condizionata da porre su finestre, o porte finestre, o su terrazze o balconi a livello), e c) che alterino l’estetica dell’edificio, nel senso di essere molto visibili dall’esterno e di interrompere la linea architettonica (come, ad esempio, l’apertura di una finestra în un muro senza aperture, in fregio alla facciata, la trasformazione di una finestra in porta, al piano rialzato verso strada e simili).

Il divieto di alterare il decoro architettonico non vale solo per le facciate (più per quelle verso strada che per quelle verso corte) dell’edificio, ma anche per tutte le altre parti comuni (androne, scala, terrazza comune o tetto, cortile ecc.).

Il giudizio sulla legittimità di un’opera progettata da un condomino non compete all’amministratore del condominio: a questi spetta, però, di intervenire tempestivamente a far sospendere le opere (quando siano manifestamente in violazione del regolamento condominiale o lesive degli interessi dei condomini), nella sua veste di mandatario dei condomini per la tuteľa delle cose comuni.

La questione della legittimità di un’opera compiuta da un condomino, che incida sull’estetica dell’edificio, va discussa in assemblea; la decisione dell’assemblea non è né definitiva né inappellabile, nel senso che il condomino il quale si veda negato il consenso ad effettuare la progettata opera innovativa, e non ritenga, al contrario di quanto ritiene l’assemblea, che essa alteri l’estetica dell’edificio, può impugnare la delibera davanti all’autorità giudiziaria, cui spetta di decidere. Inoltre, e al contrario, un condomino contro interessato potrebbe anche impugnare una delibera assembleare con cui si sia deciso di acconsentire alle opere progettate, sull’erroneo presupposto che esse non alterino l’estetica dell’edificio (Cass., sent. n. 175 del 15.1.1986).

Nella specie che si presenterà caso per caso, quindi, non ha influenza tanto la volontà innovatrice del singolo condomino, o il giudizio dell’amministratore, o la delibera dell’assemblea, quanto l’opera in sé considerata. Ad esempio la Cassazione, con sentenza n. 4996 del 21.5.1994, ha affermato che un condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti solo se queste opere non pregiudicano il decoro architettonico dell’edificio e con sentenza n. 27551 del 14.12.2005 ha affermato che la costruzione di un porticato con grossi archi realizzata in aderenza alla facciata del fabbricato alteri lo stile architettonico del fabbricato.

Per quanto sopra indicato può concludersi che il condomino, il quale voglia effettuare opere di carattere stabile, nella sua proprietà esclusiva, che siano visibili dall’esterno, le può effettuare senza alcun consenso di chicchessia, quando sia certo di non violare alcuna norma di legge o del regolamento, salvo il diritto dell’amministratore, prima, e dell’assemblea, poi, di chiedere giudizialmente la remissione in pristino delle opere che il giudice riterrà in violazione delle norme limitative sopraccennáte.

L’azione del condomino a tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale è imprescrittibile; tuttavia l’imprescrittibilità può essere superata dalla prova dell’usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva (Cass., sent. n. 7727 del 7.6.2000).


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